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酷すぎる大手企業の実態|賃貸物件退去時の敷金精算実例を暴露!

      2016/08/12

賃貸敷金精算

前回「知らないと損!賃貸物件の退去時の敷金精算で得する方法と落とし穴」の記事でお伝えした内容について、
私自身が体験した退去時の敷金精算の実例を紹介したいと思います。

前回の記事は下記になります。

請求額が約20万円でしたが、結果としては「0円+α」での精算となりました。

マンションではなく、戸建てを借りていたのでケースとしてはよくあるケースではないですが、参考になればと思います。

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敷金精算の概要

建物の概要
  • 5LDKの戸建て
  • 5年間の定期借家契約
  • 敷金2ヶ月約27万
  • 特約ハウスクリーニング代の記載あり
  • 退去時に念入りに清掃
  • 消耗品(電球)全て交換
請求された項目
  • ハウスクリーニング代188,801円
  • 駐車場鍵代4,320円

上記の2項目でした。

借りていた建物には和室が2室あり、畳の表替えと障子張替えもあり、
金額が24,192円だったのですが、貸主の好意で免除となっていました。

一見、妥当な請求に思えるのですが、敷金を殆んど返さないような請求をしているように個人的には感じました。

畳と障子代を免除して5万くらい返せば納得するだろうって感じがしませんか?

とは言ってもハウスクリーニング代は特約で明記されてますし、支払うことに抵抗はなかったのですが、あることがあって私の怒りに火が付きました(笑)

建物は退去後直ぐに取り壊し

5年間住んでいたので愛着もあり、引き渡し時は感謝の気持ちと、
次に入居する方のことも考え徹底的に清掃を行いました。

退去時は貸主・管理会社・内装会社との立会いの上で引き渡しを行いました。

貸主も「キレイに使ってくれてありがとう」と言ってくれました。

そして後日、建物の近くを通るとなんと建物の取り壊しが行なわれてました!

思わず唖然としてしまいました。

後日と言っても引き渡しを行って一週間経ってなかったのです。

その後に敷金精算書が送られてきたのです。

ハウスクリーニング代って建物ないですよね(笑)

もちろん、原状回復費用をどのように使うかはガイドラインの条文、契約書にも記載はないので、原則貸主の意思に委ねられます

ただ一般的には、原状回復やリホームを行う金額の補填が使い道ですよね。

取り壊しを行う場合は、借主にもその旨を伝え消耗品やクリーニングの負担を配慮し、
また借主はその好意を受け止めて、部屋に荷物やゴミを残さず、
建物の寿命を迎えることに敬意をもって明け渡し作業を行うのが、
道義的な貸主や仲介会社の対応ですよね。

それを普通の見積書で送ってきたので、
これはもうやってやるしかないと思いました。

しかもこの建物を管理していた不動産仲介会社は誰もがご存知の大手不動産会社です。
大手でもこんな対応するんだと驚きました。

精算書に対しての回答

ここからは私の回答をお伝えしたいと思います。

株式会社◯◯◯
ご担当 ◯◯◯様

見積書についての回答

前略、◯◯◯戸建「以下建物という」定期借家契約終了に伴う精算について以下に回答します。
御社からの見積書が配達されましたので本書にて原状回復費用負担額の算出の根拠と内容について私の見解と主張をさせて頂きます。

まず、原状回復費用は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下ガイドラインという)の内容に基づき負担額を算出することが原則です。 
以下に見積書の内容について述べます。

①ハウスクリーニング代
金188,801円

負担致しません。
見積書の金額には同意しません。
退去時は通常の清掃よりも入念な清掃を行い引き渡しました。
特約に記載されている事項であっても負担の義務はありません。

②LD壁面ボード補修代 
金0円

負担致しません。
送付書に貸主の好意との記載がありますが、そもそも負担の義務はないと考えおります。
当該箇所のボードは石膏ボードでした。

貸主も周知でしたが、建物は老朽化によって劣化が著しい状況でした。

長年をかけて経年や湿気によって石膏ボードの耐久性もほぼ失われている状態でした。
過失としてボードが崩れたのではなく、老朽化によって本来の耐久性を失っている壁に日常的な物の移動などの衝撃で穴があいたと考えています。

よって過失ではなく、本来の性能を欠いた石膏ボードの老朽化と考え貸主の負担すべき項目であると考えおります。

③和室 障子張替代
金0円

貸主の好意での負担免除を受け入れます。

ただ、消耗品なので金24,192円を負担する意思はございます。

④駐車場 鍵代
金4,320円

負担致します。
紛失した過失行為です。

以上が見積書についての私の見解です。

また、あわせてこちらも請求を要求する点がございます。

以下に記します。

①庭の剪定代
金50,000円

庭の剪定は契約書に記載の通り貸主の責任と負担で年に1回行う契約です。
6年間の間に貸主負担で行ったのは1回です。

金額の算出方法ですが、剪定代は短期消滅時効(3年)に該当する債権と考えます。
よって3年間分の請求から貸主負担で行った1回を除いて2年分を請求致します。

建物の庭の広さから1日二人工での作業が一般的です。

【一人工 金12,500円】

半日作業と考え算出しております。
上記の金額の2年分が金額の算出内容になります。

剪定は建物の維持管理を行う貸主の義務です。
特約内容で記載されているとおりです。

特約内容には剪定時期の記載はなく、貸主借主のどちらかが剪定を行う旨を通知するといった記載もありません。
この場合、貸主の義務としての特約項目で記載のある以上、年に1回貸主が剪定を行う義務があります。
以上の理由により請求致します。

<建物定期借家契約終了に伴う精算内容>
請求額 金50,000円
負担額 金28,512円

請求額と負担額を相殺した金21,488円を請求致します。
以上が私の見解になります。

また、ここからはこの度の御社の退室に関わる対応について意見させて頂きます。

①見積書の内容
ガイドラインの内容と著しい相違があります。

特にハウスクリーニング代は暴利的とも考えられる金額です。
ハウスクリーニングの金額算出方法は部屋数、水回りの数、サッシの数が大きな算出要点です。

当該建物の場合は5室とLDKです。
1日二人工で2日作業が一般的です。

クリーニング業者の人工は金15,000円前後が相場であり、当該建物の場合は、トイレ3箇所、洗面台3箇所と水回りの数が多いことを鑑みても、金80,000円前後が相場となります。

見積書には平方メール単位で見積もられていますが、上記の通り単位は「人工」や「式」で表示するのが妥当です。
 
数量は延床面積で算出されてますが、クリーニングは床だけを行うものではなく、設備全般も行います。

支払う単価としての根拠がありません。

上記の内容によりこのハウスクリーニング代の算出方法は根拠が乏しく、一般的な金額と著しく離れた金額です。

特約に記載してある事項とはいえ同意し難い金額です。

②建物取壊しについて
建物を明け渡して一週間以内に取り壊しが行われました。
取り壊しを伝えないことは道義的にどうのように考えていらっしゃるのでしょうか。
借主に伝えるべきではないでしょうか。

電球などの消耗品も全て新品に交換を行ない、次に借りる方がいると考えて、清掃なども配慮して行いました。
御社には借主に誠実対応するという考えはないのでしょうか。

もちろん、原状回復費用をどのように使うかはガイドラインの条文、契約書にも記載はないので、原則貸主の意思に委ねられますが、原状回復やリホームを行う金額の補填が使い道として一般的ではないでしょうか。

取り壊しを行う場合は、借主にもその旨を伝え消耗品やクリーニングの負担を配慮し、また、借主は部屋に荷物やゴミを残さず、建物の寿命を迎えることに敬意をもって明け渡し作業を行うのが、道義的な貸主や仲介会社の対応ではないでしょうか。

原則、特約事項であっても借主に不利になる特約は無効です。

最後に、敷金の返金を早急に行うよう貸主にお伝え下さい。
敷金の性質は民法改正案件でもあるように家賃の補填のためです。

契約書にも明け渡し完了後、遅滞なく返金する旨が記載されております。
原状回復の内容とは根本的に関係がありません。

明け渡しから約1ヶ月が経過しております。
返金が本書到達から1週間以内に返金されない場合は然るべき措置を行います。
以上。
草々

平成◯年◯月◯日
<通知人>
<敷金振込先>
<今後の連絡ついて>
電話は仕事上、とれませんので郵送及びメールでお願い致します。
◯◯@◯◯
上記のアドレスにお願い致します。

回答書の考え方

見て頂いた通り逆に請求を行いました。

このような納得いかない場合には、やりとりは必ず文面で行いましょう。

証拠にもなりますし、電話ですと感情的になるので文面で伝えるのがベストです。

①ハウスクリーニング代
負担をしてもいいのですが、金額が相場から離れすぎています。
支払わないとしていますが、意見として80,000円前後が妥当と伝えているのがポイントです。
この金額を妥協点にしようと考えました。
②LD壁面ボード補修代
壁に穴が空いてました。
そこが免除となっていました。
本来は負担項目ですが、記したる通り耐久性の劣化など、問題がある場合は伝えたほうがいいです。
③和室 障子張替代
こちらも免除項目となっていました。
ただ、消耗品なので本来は負担項目です。
なので請求額の24,192円を負担する意思はあると伝えました。
④駐車場 鍵代
これは私の過失で紛失したので請求通り4,320円を負担すると伝えました。
もう取り壊していてないんですけどね(笑)

そしてここからが逆襲ポイントです。

契約書には庭の剪定は契約書に貸主の責任と負担で年に1回行う契約と記載されていました。
ここを逆手にとり請求しました。

これは正直、やらしいとこを突いてます。

ただ、契約書には剪定時期の記載はなく、貸主借主のどちらかが剪定を行う旨を通知するといった記載もありませんでした。

ここを逆手に取って請求しました。

不動産会社もしっかりと詰めて特約は記入しないとこの様に足元をすくわれますね。

結果として私の回答は、こちらが請求する回答となりました。
こちらの意図としては、ハウスクリーニング代で80,000円を負担することで着地することで合意しようと考えました。

また、「今回はかなり強気の文面」で送っています。
もう少し相手を責めない文面で送るのが通常です。

今回は建物の取り壊しを黙っていたという「道義的責任を追求」したかったので、このような強めの文面になっています。

また注意して欲しいのは、取り壊しを借主に伝えないことは貸主の自由です。
そこにペナルティはありません。

ただ、個人的には許せなかったので、道義的にどのように考えるのかということを追求したかったのです。

結果

貸主からきた回答書には満額回答が返ってきました。

◯◯様

借主様から送付頂いた書面についての見解を以下に書します。

借主様からご提案のありました下記の4点について、全て貸主負担と捉え、応じることと致します。

1 ハウスクリーニング代、

2 LD 壁面ボード補修代

3 和室 障子張替代

4 駐車場 紛失鍵代

また、下記の「庭の剪定代」につきましては、実際に借主様が支払われた際の領収書をご提示いただければ、お支払いできるものと思います。

なお、長期外出中であったため大変遅く成りましたが、◯月◯日に敷金◯◯◯◯◯◯円を◯◯銀行口座へ振り込み手続きを致しております。実際の入金は◯月◯日となりますが、ご確認ください。

以上、ご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。

貸主◯◯

精算ポイント

この回答で敷金が全額返金されたので、庭の剪定代については請求しませんでした。

満足と言いたいところでしたが、個人的には腑に落ちませんでした。
今回のやり取りは全て不動産仲介会社を通してのやりとりでした。

正直、多少は払ってもいいと思ってましたので、腑に落ちないところは、この不動産仲介会社が非常に対応が悪かったところです。

引き渡し時までは、不動産のことを何も知らない入居者くらいに思っていたんだと思います。

そしていざ回答書を送ったら、揉める入居者と感じたのか物凄いスピードでの対応でした。

これ不動産あるあるなんですが、きっと最初から貸主は敷金を全て返そうと思っていたと思います。

やりとりの中で、建物の取り壊しは土地を売るためだと聞きました。

ということは、この大手不動産会社仲介会社は土地の売買の仲介まで専任でやりたいわけです。
建物を解体工事も請け負うわけです。

そこで少しでも貸主にいい顔をしたいから、取れるものは取っておきましょうくらいに貸主に伝えたんだと思います。

それで、貸主も全てお任せしますくらいの回答をしたのではないでしょうか。

貸主も、大概は不動産に関してほぼ素人ですからね。

その結果、貸主に無駄なストレスと無駄な業務を増やす結果を生んでますね。

なので、最後のやりとりで伝えてみました。

◯◯不動産
ご担当 ◯◯様

◯◯です。
入金の確認完了致しました。

精算書の負担分を全て貸主が応じる旨が記載されてましたので、剪定代につきましては請求致しません。

今回は全ての敷金が返金され、借主の負担分はなしで同意致します。
つきましては精算合意書等があれば郵送頂ければ署名捺印の上、返送致します。

また、あえて言わせて頂きますが、

今回の件につきましては、貸主の判断で最初の精算書が送られてきたとは思えません
「取れるだけ取る」「契約書に記載している」といった思考が念頭にあり、そこには借主への配慮や道義的な対応が欠如しています。

仲介のプロであるならば、立会の時の部屋の状況で判断できていたはずです。

何もわからない借主は負担せざるを得なかったでしょう。

昨今のトラブルはいつ大きな問題になるかわかりません。
今回の件であれば手続き(内容証明→調停)ではなく、サイトやSNSで一気に大きな問題に取り上げることが可能です。

サイトやブログを運営している方はユーザーに見てもらうため常に新鮮な情報を募集しています。
彼らには繋がり(RSSやSNS)があり、一気に拡散が可能です。

これによって苦情のメールや電話が殺到した企業も何社もありました。

今回はお伝えしてからの対応が迅速でしたのでこのようなことは致しませんが、いつどこで大きな問題になるかわからないことだけは今回の案件から教訓にして下さい。

以上になります。

なんて返答があるかと楽しみにしていたんですが、なんと返信なしでした!
酷いですよね。

もちろん合意書のような書類も送ってこないし、謝罪もなし。
決着したから後は知らんぷり。

全く誠意が感じられませんね。

本当は会社名を公表したいですが、しないとしているのでしませんが大手でもこんなもんですよ。
これは2015年の秋頃の出来事ですから、ここ最近でもこんな感じということです。

このやりとりからもわかるように、不動産管理会社は会社の大きさでは誠実かどうかわかりません。

それこそ地場の不動産企業でも長くやっているとことは知識もあり、対応も非常にいい会社もあります。

敷金精算で金額に納得ができない時、困った時は諦めないで、契約書を確認の上、返答できる素材となる項目を見つけましょう。

そこから、妥協点を示しながら回答すればある程度は納得できる結果になると思います。
是非参考にして下さい♪

 - 節約術, 住居費節約, 引っ越し

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