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マイホームは資産か負債か?について考えてみた。

      2016/08/12

マイホーム

このタイトルで書かれている記事は多くありますね。

きっかけとなったのが、「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキさん)のベストセラーからですね。

事例を交えて「バランスシート」と「損益計算書」の見方や「バランスシート」と「キャッシュフロー」の関係を誰にでもわかりやすい表現で伝えていたからです。

この本を読み「マイホームは負債」と考える方が多くなりました。

今回はあえて「マイホームは資産」の立場で記事を書きたいと思います。

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資産と負債の定義

まずは「資産」の定義です。

金持ち父さんの定義によれば、

資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもの

であり、

負債とは、あなたのポケットからお金を奪っていくもの

これが定義になっています。

一般的に「資産」とは現金や証券、土地、建物、自動車など、現金化できるものを指しますね。

マイホームや土地など、不動産と呼ばれるものはすべて資産と考えられます。

しかし、金持ち父さんの定義では、
キャッシュフローを生み出さないものは資産ではないというのです。

この定義を踏まえて考えていきたいと思います。

マイホームの住宅ローン

マイホームは通常は住宅ローンを利用して購入するのが一般的ですね。

多くは、毎月、住宅ローンの元利の返済を行っています。

また、固定資産税などの税金や修繕維持費などの費用がかかります。

その一方で、マイホームを持っていても、一銭もお金を稼ぐことはできません。

賃貸収入を得れると考えても、住宅ローンを利用している場合は、借りている住宅ローンの契約内容によっては賃貸できない場合もあります。

マイホームは「ポケットからお金を奪っていくもの」であり、
「資産」ではなく「負債」であるということになります。

ですから、金持ち父さんはマイホームなど持つべきでないというのです。

マイホームと投資物件

マイホームが「負債」である定義が上記の通りです。

ここで、不動産といってもマイホームと不動産投資の物件では考え方が変わってくるのではないかというところから話したいと思います。

まず、サラリーマンが不動産を住宅ローンで購入するのは「負債」であるとの定義です。

ただし、投資家が不動産投資をして不動産を所有することは資産ですよね?

ここの違いは大きいと思います。

投資家は投資利回り等を考えて、長期で運用しますね。

ローンを組む人組まない人いると思います。

例えば、月々の返済が100,000円で賃貸収入が110,000円の場合は…?
  • 賃貸収入110,000円-月々の返済100,000円=+10,000円
  • 「毎月ポケットに10,000円」入ってくる

もちろん、固定資産税などの税金やマンションなら修繕・管理費等の出費はありますが、単純に利回りが10%で考えるとこれは資産ですね。

資産の定義である「あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」に該当します。

マイホームは、この「あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」ではないので「負債」であるということです。

マイホームは資産じゃない?

家 お金

マイホームが資産ではないと考える時、
立場によって変わってくると思います。

サラリーマンの視点で住宅ローンを組んで購入している場合は、
資産と言える側面もあるのではないでしょうか。

マイホームは「あなたのポケットからお金を奪っていくもの」だから負債との定義ですが、本当にそうでしょうか?

マイホームの返済額は「賃貸で借りていた時より安くなった」「部屋が広くなった」というケースが結構多いですよね。

例えば、借りていた時より毎月10,000円安くなった場合なら「ポケットからお金を奪っていくもの」の額を減らしてますよね。

税金のことなどは考えなければ、単純に奪っていくものを減らしているので、
考え方によってはマイホームを購入したことにより、負債を減らせたことになります。

これがお金持ちの方が複数のマイホームを買った場合は、
この考えだと負債になりますよね。

マイホームの資産価値が上がった場合

単純に3,000万で購入して4,000万で売れたら、
「あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」に該当します。

こうなればマイホームは資産ですよね。

人気エリアの駅近マンションなどは資産価値が下がりにくいです。

このような場合も十分ありますので、
負債とは言い切れないのではないでしょうか。

賃貸収入を得る

マイホームは住宅ローンを利用している場合は、
借りている住宅ローンの契約内容によっては賃貸できない場合もあります。

ただし、事情やむを得ない理由(転勤、転職、出産、育児、教育、介護、生活状況の変化など)はできることが多いです。

また、現状は黙って貸している人や住宅ローンを2件組んで1件賃貸で運用しているなんて方もいます。

もちろん、ダメですよ(笑)

賃貸併用住宅なども「賃貸収入を得る&賃貸時より支払額が減る」のダブルで一時期流行りましたね。

この場合も支払額より収入の方が多ければ、
「あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」なので「資産」ですね。

今回のまとめ

風景

マイホームは考え方次第では「資産」と考えることもできますね。

ただし、一般的にマイホームは自分で住むために購入するものです。

貸すために住宅ローンを組んで購入する人は基本的にはいないですよね。

資産価値はもちろん気になりますが、現状の環境や将来を考えてマイホームは購入するわけですでから、何十年後にいくら資産価値が上がって利益が出るなんてことは考えにくいですよね。

大切なのは現状の環境を考えて、判断することです。

大手企業に勤めていて毎月家賃補助が9割出る場合は、
世間体を気にして物件を購入するより賃貸に住んてる方が遥かに有利ですね。

賃貸需要があって、建て替えで資産価値が上がることが明確な中古マンションが相場より遥かに安く売りに出ていて、自己資金が豊富で、自信の環境にピッタシであれば買ったほうが有利ですよね。

また、賃貸と持ち家は「負債」「資産」で考えることの他にも色々な違いがあります。

マイホームへの考え方・判断
①自由に動きづらい
言うまでもなく、購入したら動きづらくなりますね。
転勤、転職、育児、介護などの問題が発生した場合に迅速な身動きが取りにくいです。

②大震災リスク
賃貸であれば直ぐに解約して移動できますね。
購入している場合はそうはいきません。
住めなくなれば二重ローンですし、地震保険は掛け金が高い&保証内容もかなりキツイです。
今後、関東圏内の大震災が起こる可能性は極めて高いと言われています。

③建物の耐震性や長期修繕計画
建売のマイホーム等は手抜き物件等のリスクは気になりますよね。
もちろん日本は世界一建築基準法が厳格な国だと私は思っているので、そんなに気にする必要はないと思います。
ただし、職人さんも人間です。
工期が迫ってくれば急いで施工を行います。
ここまで丁寧にやった方が、「物件にとって何十年後にメンテナンスする時に最良だな」とか「保ちが良くなる」などの工程が省かれることだってあります。
もちろん手抜きというまでのことではないです。
10年後には外壁の塗替え、20年後には屋根の修繕・・
といったことが賃貸にはないですね。

④老後の心配
やはり老後は持ち家が有利ですね。
ローンが終われば毎月の支払はなく、物件をどのように使うかも自由です。

このように様々な違いがありますので、「負債」「資産」の側面だけでマイホームの購入を判断することは中々できませんね。

いろんな考え方があってその中で自分が「資産」だと思えるなら、
それは資産でありそれが大切なのではないでしょうか。

 - お金・節約に対する考え方

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