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マンション投資でサラリーマンが経費計上できるものとできないものは…?

      2016/08/12

マンション

サラリーマンがマンション投資、不動産投資を行う際に必要経費として…

・認められるもの
・認められないもの

に関してまとめてみました。

また、経費計上することにより所得を圧縮して節税する方法について紹介したいと思います。

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租税公課

経費計上できるもの

経費計上できるもの
  • 1.不動産取得税
  • 2.登録免許税
  • 3.固定資産税
  • 4.都市計画税
  • 5.収入印紙代

経費計上できないもの

1.居住不動産にかかる各種税金(不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税等)
2.(個人の)所得税
3.(個人の)住民税

支払い金利

経費計上できるもの

不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できます。

銀行への毎月の支払いのうち、元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できません。

不動産投資においては、購入価格のうち建物(建物、附属設備)の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。

売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。

通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。

あまりに土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もあるので注意が必要です。

経費計上できないもの

ローンのうち、土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができません。

ローンにおいて、建物代、土地代をまとめてローンを組んでいる場合(通常のローン)、毎年、建物よりも土地代にかかる元本を先に返済したとして支払い利息を計算します。
※例外として、不動産投資における収支がプラスの場合(利益がでている場合)に限り、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。

減価償却

経費計上できるもの

建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。

経費計上できないもの

建物などの減価償却資産を購入するために支払った手数料は、資産の価格に加算して減価償却することもできます。

手数料が少額の場合は初年度に経費として算入し、一棟マンションを購入した際の高額な仲介手数料は減価償却資産として計上し、毎年減価償却を行っています。

仲介手数料を経費計上する際、仲介手数料を土地代と土地代以外(建物本体+附属設備)の比率で計算し、土地代以外についてのみ経費計上(減価償却)します。

土地代にかかる仲介手数料は経費計上(減価償却)できません。

損害保険料

経費計上できるもの

投資不動産の火災保険料や地震保険料のうち、その年にかかった保険料です。

例えば30年分の火災保険料を不動産購入時に一括支払いした場合は、一括支払い金額を前払い費用として計上し、毎年1/30ずつを前払費用から損害保険料へと経費計上します。
※一括支払い保険料を一括経費計上はできません。

経費計上できないもの

個人年金や生命保険料は経費計上できません。

修繕費

マンション

経費計上できるもの

壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できます。

経費計上できないもの

ただし、クッションフロアやカーペットをフローリングに張り替えたり、室内間取りを変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなどの価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は経費計上できず、固定資産として処理し毎年減価償却を行います。

自宅の修繕費用など、不動産投資に関係ない費用も経費計上できません。

原則は減価償却での計上ですが、現状は数百万のリフォームであれば単年度での計上を行うことが多いです。

これはやり方がありますので、税理士等の専門家に相談しましょう。

同年度の経費が多い場合は、減価償却での計上がお得な場合もあります。

外注管理費

経費計上できるもの

不動産管理会社へ支払う管理費や清掃費、除草費、植栽選定費用など、不動産投資に関する外注費は計上できます。

経費計上できないもの

自宅の修理代など、不動産投資に関係無い外注費は経費計上できません。

水道光熱費

経費計上できるもの

投資不動産の水道光熱費。

共用部の電気代や水道代など、投資不動産に関する水道光熱費です。

経費計上できないもの

自宅の水道光熱費は経費計上できません。

地代家賃

経費計上できるもの

「1.投資不動産に関する駐車場代」
居住者のための駐車場を一括借り上げして居住者に提供している場合の支払い駐車場代は全額経費計上できます。

「2.投資不動産に関係する地代」

「3.自宅家賃の一部」
不動産投資の事業規模がある程度大きくなった場合に、自宅家賃のうち、事務所として利用割合分を必要経費として経費計上できます。

例えば、家賃10万円の家に住み事務所として30%利用している場合は3万円を経費算入できます。

経費計上できないもの

概ね自宅家賃の5割を超えない範囲で経費計上として認められます。

自宅家賃をを全額経費計上することはできません。

広告宣伝費

経費計上できるもの

「1.管理会社(元付)へ支払う入居者募集広告費」
入居者募集に関して管理会社から請求された広告費は経費項目です。

「2.客付け不動産会社広告料」
入居に苦戦した場合管理会社が他の不動産会社を使って募集した際に、客付け不動産会社へ支払う広告料を負担することがあります。

「3.入居者に代わって支払う仲介手数料」
入居者募集に苦戦する場合に仲介手数料無料として募集することがありますが、入居者が仲介手数料を支払わない代わりに不動産オーナーが該当分を不動産会社へ支払うことがあります。

貸倒損失

経費計上できるもの

入居者から回収できなかった賃料や(入居者負担分)修繕費などの貸し倒れ損失について、経費計上できます。

その他経費

経費計上できるもの

不動産を管理するために購入したデジカメやパソコン購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。

裏ワザ

個人が小規模に不動産投資を行い、白色申告している場合はある程度大ざっぱな経費処理を行うことができます。

例えばワンルームマンションなどの小規模投資を行っていた頃は、1件あたり、年間10万円を費用として計上します。

不動産管理のためのデジカメ購入費用、交通費、などを特に領収書が無い場合も少額の場合は問題ないです。

気になる方は税理士や税務署に聞いてみましょう。

 - 資産運用, 不動産・マンション投資

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